Autor
CARLOS CONESA NAVARRO. ABOGADO del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona. TELEF: 93 453 61 43, EMAIL: [email protected]
CESIÓN DE HIPOTECAS POR LOS BANCOS Y CAJAS
PUEDES PARALIZAR TU DESAHUCIO, PUEDES PARALIZAR TU EJECUCIÓN HIPOTECARIA, INCLUSO AUNQUE ESTÉS EN FASE DE SUBASTA, PUEDES CONSEGUIR VENTAJAS HIPOTECARIAS CON TU ENTIDAD, PUEDES CONSEGUIR UN ALQUILER SOCIAL. LOS BANCOS Y CAJAS QUE TIENEN TU HIPOTECA YA NO SON LOS PROPIETARIOS. EL BANCO TENDRÁ QUE NEGOCIAR PUES UN VACÍO LEGAL LLENO DE INCERTIDUMBRES PUEDE PROVOCAR QUE NADIE TENGA LEGITIMIDAD PARA EJECUTAR TU HIPOTECA SI NO PAGAS.
Ante la crisis financiera los bancos y cajas han cedido sus hipotecas por paquetes a diversos FONDOS DE TITULIZACIÓN. De estos préstamos hipotecados se dice que se han titulizado. Pero, ¿qué son las titulizaciones? Son la conversión, la transformación de los préstamos hipotecarios en valores negociables mediante su cesión a un Fondo de Titulización que a su vez emite valores o títulos llamados bonos hipotecarios con la finalidad de ser vendidos a inversores institucionales en el mercado de renta fija. Así se crean las sociedades gestoras cuyos accionistas son las mismas entidades financieras que crean los fondos de titulización. El banco cede, vende los préstamos hipotecarios al fondo que lo fracciona de manera homogénea y agrupa en paquetes formados por bonos de como mínimo 100.000 euros. El banco que se ha comprometido a suscribir los fondos, una vez suscritos encarga a la gestora que, mediante otra sociedad también del banco, venda los bonos en los mercados secundarios de renta fija. EN RESUMIDAS CUENTAS Y DE MANERA MÁS SENCILLA, EN ROMÁN PALADINO: LAS ENTIDADES FINANCIERAS VENDEN SUS HIPOTECAS QUE VENCEN DENTRO DE NO SE SABE CUANTOS AÑOS, OBTIENEN SU IMPORTE UNA VEZ VENDIDOS SUS BONOS Y CONTINUAN COBRANDO LAS HIPOTECAS PARA PAGAR A SUS NUEVOS PROPIETARIOS (LOS TITULARES DEL FONDO) LO QUE HUBIERAN ESTIPULADO. ¿POR QUÉ LO HACEN? ES UNA FORMA DE FINANCIARSE MÁS RÁPIDAMENTE PORQUE SI NO LO HICIERAN TENDRÍAN QUE ESPERAR A COBRAR MES A MES LO QUE PAGARAN LOS OBLIGADOS HIPOTECARIOS. DE ESTA FORMA SE FINANCIAN, SANEAN SUS BALANCES, LIBERAN SUS PASIVOS Y CUMPLEN CON BASILEA II QUE LES OBLIGA A DISPONER DE UN 8% DE CAPITAL PROPIO.
Esta cesión de paquetes de hipotecas titulizadas en el mercado financiero ha comportado que algunos bancos y cajas ya no sean los verdaderos y legítimos acreedores de los préstamos, ya que dicha venta conlleva un cambio de acreedor. Esta situación implica que los bancos han pasado a ser meramente “los cobradores de las cuotas” sin tener ya el control sobre ese inmueble que constituye la garantía hipotecaria. De conformidad con la Ley 19/1992 sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulación hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que lo concedió deja de ser el acreedor del préstamo aunque conserve por ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.
Que implica lo anterior, pues que los bancos y cajas que han titulizado sus hipotecas carecen de legitimidad para iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, para continuar con la ejecución hipotecaria si ésta ya se había iniciado, y para llevar a cabo, por ejemplo, una dación en pago.
¿Hasta qué momento puedo alegar esa falta de legitimidad del banco o caja porque se ha titulizado el préstamo hipotecario? Mientras no se haya registrado el cambio de titularidad sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad puedes reclamar judicialmente esa falta de legitimidad, por lo que aunque estés en fase de subasta judicial o extrajudicial se puede alegar dicha circunstancia.
¿Cómo saber si mi hipoteca ha sido titulizada?
Aquí radica la dificultad que no la imposibilidad. Hay varias formas de conseguir saber si tu hipoteca ha sido titulizada:
- Via extrajudicial:
- Solicitar a tu banco dicha información mediante la presentación de un escrito o un burofax.
- Solicitar dicha información a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
- Buscar información en la propia página web de la Sociedad Gestora.
- Vía judicial:
- En el seno del procedimiento judicial hipotecario solicitar que se requiera al Banco dicha información.
- Antes del inicio de cualquier acción judicial, mediante una demanda de conciliación para que el banco se avenga a reconocer que cedió sus préstamos hipotecarios, o mediante la interposición de una demanda de diligencias preliminares para que el banco aporte la documentación relativa a las titulizaciones.
- Mediante la interposición de una denuncia al banco por estafa procesal cuando tengas la constancia de que habiendo titulizado su crédito lo ha negado en el procedimiento de ejecución hipotecaria alegando ser el dueño.
DEBIDO A LA CRISIS BANCARIA CASI TODAS LAS HIPOTECAS HAN SIDO TITULIZADAS
IMPORTANTE !!! TODOS LOS AVALISTAS QUEDAN EXONERADOS PORQUE HA HABIDO UNA NOVACIÓN DEL CONTRATO.
Se han dictado más 20 resoluciones judiciales estimando que la entidad bancaria carecía de legitimidad para ejercitar la acción de ejecución hipotecaria y el desahucio. Es cierto que en Barcelona la Audiencia ha unificado criterios en el sentido de entender que los bancos tienen legitimidad, pero no es menos cierto que no es una cuestión zanjada y que precisamente antes del final de este año el TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA se tiene que pronunciar sobre este hecho porque un Juez de Vigo planteó una cuestión prejudicial a dicho Tribunal sobre esta falta de legitimidad de un Banco que ejecutó un desahucio y previamente había vendido su hipoteca sin comunicarlo fehacientemente al deudor. Recomendamos no rendirse, luchar por lo que es justo, no desfallecer y defenderse jurídicamente ante los tribunales llegando hasta las instancias que sean necesarias.
Carlos Conesa Navarro
Abogado
tel: 93 453 61 43
email: [email protected]
SI ESTÁS EN ESTA SITUACIÓN PUEDES DEFENDERTE. CONCIERTA UNA VISITA SIN COMPROMISO.
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