LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN CATALUÑA.
La comunidad de propietarios o propiedad horizontal tiene una regulación propia y específica en derecho catalán, se aplica a todos los inmuebles situados en Cataluña, y está regulada en el Código Civil de Cataluña (artículos 553-1 a 553-47).
DEFINICIÓN.
La propiedad horizontal confiere a los propietarios un derecho de propiedad en exclusiva sobre elementos privativos y en comunidad sobre otros elementos comunes.
Hay comunidad de propietarios cuando en un edificio coexisten elementos privativos (viviendas o locales) y elementos comunes inseparables de los elementos privativos necesarios para el uso y disfrute de los elementos privativos (portal, ascensor, escalera, pasillos etc...).
LA CUOTA.
Es el porcentaje de participación de cada uno de los propietarios en los elementos comunes. Se expresa en porcentaje y sirve de módulo (salvo pacto en contrario) para fijar la contribución de cada uno de los propietarios a los gastos de la comunidad
FONDO DE RESERVA.
Cada comunidad de propietarios ha de destinar un 5% de su presupuesto anual a la constitución de un fondo de reserva que ha de depositarse en una cuenta bancaria especial.
CONSTITUCION DE LA COMUNIDAD.
La comunidad se constituye mediante escritura pública, que ha de contener, como mínimo, lo siguiente:
a- La descripción del edificio.
b- Descripción de los elementos privativos, debiendo constar su cuota de participación, superficie útil, y planta o plantas donde está situado.
c- Plano del edificio.
d- Estatutos de la comunidad.
Para modificar el título de constitución es necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios.
Los estatutos han de contener reglas sobre las siguientes cuestiones:
a- El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y comunes.
b- Las limitaciones de usos.
c- El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
d- La distribución de cargas y gastos.
e- Los órganos de gobierno y la forma de gestión y administración.
ORGANOS DE LA COMUNIDAD.
1-Presidencia: designado por la Junta de Propietarios. Tiene las siguientes funciones:- convocar y presidir las Juntas, representar a la comunidad, elevar a públicos los acuerdos, velar por el buen uso y conservación de los elementos comunes, velar por el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios.
2- Secretario: designado por la Junta de Propietarios, sus funciones consisten en levantar acta de las reuniones, expedir certificados y custodiar la documentación.
3- Administración: designado por la Junta de Propietarios viene a ejercer las funciones propias del Presidente, salvo la representación de la Comunidad.
4- Junta de Propietarios, integrada por la totalidad de los propietarios tiene, como mínimo, las siguientes funciones: nombrar al presidente y secretario, modificación del título de constitución, aprobación de los estatutos así como su reforma, aprobación del presupuesto y cuentas anuales, aprobación de obras, establecimiento o modificación de los criterios para fijar cuotas, extinción del régimen de comunidad.
REUNIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
La Junta de Propietarios se ha de reunir como mínimo una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y siempre que lo considere conveniente el presidente debiendo convocar a todos los vecinos y haciendo constar en la convocatoria los puntos del orden del día a tratar. También pueden convocarla una cuarta parte de los propietarios que representen al menos una cuarta parte de la cuota de propiedad. También se puede convocar de manera inmediata si se acuerda por unanimidad la celebración de la Junta.
La convocatoria ha de realizarse en el domicilio facilitado por cada uno de los propietarios, y si no ha facilitado ninguno en la vivienda del inmueble cuya propiedad ostenta. La convocatoria se ha de realizar con una antelación mínima de ocho días naturales, salvo Juntas extraordinarias convocadas por temas urgentes.
La convocatoria ha de contener:
a) Orden del día.
b) Día, hora y lugar.
c) La advertencia de que los votos de los propietarios que no asistan a la reunión se computarán como favorables, sin perjuicio de su derecho de oposición.
d) La lista de propietarios con deudas pendientes y la advertencia de que no tienen derecho a voto
ACUERDOS DE LA JUNTA.
Sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día, salvo la destitución del Presidente y/o Secretario que puede adoptarse sin necesidad de estar incluido el asunto en el orden del día.
Para la modificación de los estatutos y del título de constitución es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que han de representar las cuatro quintas partes del coeficiente de propiedad. La misma mayoría se exige para para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el edificio que afecten a la estructura o configuración exterior, así como para la construcción de piscinas o instalaciones recreativas.
Los acuerdos que impliquen la disminución de las facultades de uso y disfrute de un propietarios requieren el consentimiento expreso del propietario afectado.
Es suficiente con el voto de la mayoría de los propietarios, que han de representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, y la mayoría de los asistentes que representen la mayoría de las cuotas, en segunda convocatoria, para adoptar los siguientes acuerdos:
a- Supresión de barreras arquitectónicas.
b- Instalación de servicios comunes en materia de suministros y telecomunicaciones.
c- Reglamento de régimen interior.
d- Acuerdos en materia de seguridad.
e- El resto de acuerdos que la Ley no exige una mayoría diferente.
COMPUTO DE VOTOS.
Se computan como favorables los votos que corresponden a los propietarios, convocados correctamente, que no asisten a la reunión y una vez notificada el acta no se oponen al acuerdo. La oposición se ha de ejercitar en el plazo de un mes desde que se notifica al propietario el acta, mediante notificación fehaciente al Secretario.
IMPUGNACION DE ACUERDOS.
Se pueden impugnar judicialmente los acuerdos contrarios a la ley, a los Estatutos o los que implican un abuso de derecho. Así como los que son contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para alguno de los propietarios.
Están legitimados para impugnar los acuerdos los que han votado en contra, los ausentes que no se han adherido al acuerdo y los que han sido privados ilegítimamente del derecho a voto. Si el acuerdo es contrario a las leyes puede impugnarlo cualquier propietario.
Plazo para impugnar: dos meses desde la notificación del acuerdo, o un año si es contrario al título de constitución o los estatutos (y según Sentencia del T.S.J. de Cataluña si es contrario a las leyes).
ALFREDO ASCASO IGLESIAS
Abogado
Diputació, 106, 1º, 1º.
08015 Barcelona
Teléfono 934536177/ 679 967 955
[email protected]
La comunidad de propietarios o propiedad horizontal tiene una regulación propia y específica en derecho catalán, se aplica a todos los inmuebles situados en Cataluña, y está regulada en el Código Civil de Cataluña (artículos 553-1 a 553-47).
DEFINICIÓN.
La propiedad horizontal confiere a los propietarios un derecho de propiedad en exclusiva sobre elementos privativos y en comunidad sobre otros elementos comunes.
Hay comunidad de propietarios cuando en un edificio coexisten elementos privativos (viviendas o locales) y elementos comunes inseparables de los elementos privativos necesarios para el uso y disfrute de los elementos privativos (portal, ascensor, escalera, pasillos etc...).
LA CUOTA.
Es el porcentaje de participación de cada uno de los propietarios en los elementos comunes. Se expresa en porcentaje y sirve de módulo (salvo pacto en contrario) para fijar la contribución de cada uno de los propietarios a los gastos de la comunidad
FONDO DE RESERVA.
Cada comunidad de propietarios ha de destinar un 5% de su presupuesto anual a la constitución de un fondo de reserva que ha de depositarse en una cuenta bancaria especial.
CONSTITUCION DE LA COMUNIDAD.
La comunidad se constituye mediante escritura pública, que ha de contener, como mínimo, lo siguiente:
a- La descripción del edificio.
b- Descripción de los elementos privativos, debiendo constar su cuota de participación, superficie útil, y planta o plantas donde está situado.
c- Plano del edificio.
d- Estatutos de la comunidad.
Para modificar el título de constitución es necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios.
Los estatutos han de contener reglas sobre las siguientes cuestiones:
a- El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y comunes.
b- Las limitaciones de usos.
c- El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
d- La distribución de cargas y gastos.
e- Los órganos de gobierno y la forma de gestión y administración.
ORGANOS DE LA COMUNIDAD.
1-Presidencia: designado por la Junta de Propietarios. Tiene las siguientes funciones:- convocar y presidir las Juntas, representar a la comunidad, elevar a públicos los acuerdos, velar por el buen uso y conservación de los elementos comunes, velar por el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios.
2- Secretario: designado por la Junta de Propietarios, sus funciones consisten en levantar acta de las reuniones, expedir certificados y custodiar la documentación.
3- Administración: designado por la Junta de Propietarios viene a ejercer las funciones propias del Presidente, salvo la representación de la Comunidad.
4- Junta de Propietarios, integrada por la totalidad de los propietarios tiene, como mínimo, las siguientes funciones: nombrar al presidente y secretario, modificación del título de constitución, aprobación de los estatutos así como su reforma, aprobación del presupuesto y cuentas anuales, aprobación de obras, establecimiento o modificación de los criterios para fijar cuotas, extinción del régimen de comunidad.
REUNIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
La Junta de Propietarios se ha de reunir como mínimo una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y siempre que lo considere conveniente el presidente debiendo convocar a todos los vecinos y haciendo constar en la convocatoria los puntos del orden del día a tratar. También pueden convocarla una cuarta parte de los propietarios que representen al menos una cuarta parte de la cuota de propiedad. También se puede convocar de manera inmediata si se acuerda por unanimidad la celebración de la Junta.
La convocatoria ha de realizarse en el domicilio facilitado por cada uno de los propietarios, y si no ha facilitado ninguno en la vivienda del inmueble cuya propiedad ostenta. La convocatoria se ha de realizar con una antelación mínima de ocho días naturales, salvo Juntas extraordinarias convocadas por temas urgentes.
La convocatoria ha de contener:
a) Orden del día.
b) Día, hora y lugar.
c) La advertencia de que los votos de los propietarios que no asistan a la reunión se computarán como favorables, sin perjuicio de su derecho de oposición.
d) La lista de propietarios con deudas pendientes y la advertencia de que no tienen derecho a voto
ACUERDOS DE LA JUNTA.
Sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día, salvo la destitución del Presidente y/o Secretario que puede adoptarse sin necesidad de estar incluido el asunto en el orden del día.
Para la modificación de los estatutos y del título de constitución es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que han de representar las cuatro quintas partes del coeficiente de propiedad. La misma mayoría se exige para para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el edificio que afecten a la estructura o configuración exterior, así como para la construcción de piscinas o instalaciones recreativas.
Los acuerdos que impliquen la disminución de las facultades de uso y disfrute de un propietarios requieren el consentimiento expreso del propietario afectado.
Es suficiente con el voto de la mayoría de los propietarios, que han de representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, y la mayoría de los asistentes que representen la mayoría de las cuotas, en segunda convocatoria, para adoptar los siguientes acuerdos:
a- Supresión de barreras arquitectónicas.
b- Instalación de servicios comunes en materia de suministros y telecomunicaciones.
c- Reglamento de régimen interior.
d- Acuerdos en materia de seguridad.
e- El resto de acuerdos que la Ley no exige una mayoría diferente.
COMPUTO DE VOTOS.
Se computan como favorables los votos que corresponden a los propietarios, convocados correctamente, que no asisten a la reunión y una vez notificada el acta no se oponen al acuerdo. La oposición se ha de ejercitar en el plazo de un mes desde que se notifica al propietario el acta, mediante notificación fehaciente al Secretario.
IMPUGNACION DE ACUERDOS.
Se pueden impugnar judicialmente los acuerdos contrarios a la ley, a los Estatutos o los que implican un abuso de derecho. Así como los que son contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para alguno de los propietarios.
Están legitimados para impugnar los acuerdos los que han votado en contra, los ausentes que no se han adherido al acuerdo y los que han sido privados ilegítimamente del derecho a voto. Si el acuerdo es contrario a las leyes puede impugnarlo cualquier propietario.
Plazo para impugnar: dos meses desde la notificación del acuerdo, o un año si es contrario al título de constitución o los estatutos (y según Sentencia del T.S.J. de Cataluña si es contrario a las leyes).
ALFREDO ASCASO IGLESIAS
Abogado
Diputació, 106, 1º, 1º.
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Teléfono 934536177/ 679 967 955
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